Nieruchomosci jako przedmiot inwestowania.pdf

Nieruchomość jako przedmiot inwestowania

22.06.2007 12:03 piątek

Inwestowanie w nieruchomości stanowi jeden z kierunków

inwestowania obok innych możliwości alokacji kapitału,

takich jak m.in. nabywanie udziałów w podmiotach

gospodarczych i funduszach inwestycyjnych, papierów

wartościowych, metali szlachetnych czy przedmiotów

kolekcjonerskich. Inwestycje w nieruchomości dokonywane

przez przedsiębiorstwo mogą mieć zarówno charakter k

co zależy od zakresu i celu takiej inwestycji.

onwencjonalny, jak i strategiczny,

W ujęciu klasyfikacyjnym inwestycje w nieruchomości są inwestycjami rzeczowymi z uwagi na

specyfikę typową dla tej grupy: dużą kapitałochłonność, małą elastyczność, długotrwałe

skutkowanie oraz względnie dużą złożoność wynikającą z faktu, iż projekty realizowane na rynku

nieruchomości często uwzględniają cykl budowy wymagający zaangażowania specjalistycznych

usług.

Inwestycje jako aktywa

Przed nowelizacją ustawy o rachunkowości inwestycje zaliczały się do „środków trwałych w

budowie", które obejmowały głównie: aktywa finansowe oraz inwestycje w nieruchomości i prawa.

W kategorii tej ujmowało się nieruchomości, które stanowiły aktywa trwałe przedsiębiorstwa,

jednak nie były środkami trwałymi.

Dziś inwestycjami są „aktywa nabyte w celu osiągnięcia korzyści ekonomicznych, wynikających z

przyrostu ich wartości, uzyskiwania z nich przychodów w formie: odsetek, dywidend (udziałów w

zyskach) i innych pożytków, w tym również transakcji handlowych, a w szczególności aktywa

finansowe oraz te nieruchomości i wartości niematerialne i prawne, które nie są użytkowane

przez jednostkę, lecz zostały nabyte w celu osiągnięcia tych korzyści. W przypadku zakładów

ubezpieczeń przez inwestycje rozumie się lokaty” – wg ustawy o rachunkowości.

Takie rozumienie kategorii inwestycji w odniesieniu do nieruchomości pozwala na odróżnianie

tych, które będą miały charakter lokacyjny od nieruchomości o charakterze produkcyjnym,

którymi będą środki trwałe przedsiębiorstwa.

Nieruchomości jako środki trwałe przedsiębiorstwa

Kryterium odróżniającym nieruchomości zaliczane do inwestycji od tych, które stanowią środki

trwałe jest cel ich nabycia odnoszony do specyfiki działalności podmiotu.

Środki trwałe to rzeczowe aktywa trwałe o przewidywanym okresie ekonomicznej użyteczności

dłuższym niż rok, kompletne, zdatne do użytku i przeznaczone na potrzeby jednostki. Zalicza się

do nich w szczególności nieruchomości, a w tym: grunty, prawo użytkowania wieczystego gruntu,

budowle i budynki, a także będące odrębną własnością lokale, spółdzielcze własnościowe prawo

do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,

Tab. 1. Klasyfikacja lokat kapitałowych

Źródło: M. Bryx, R. Matkowski: Inwestycje w nieruchomości. Poltext, Warszawa 2001.

Inwestycje rzeczowe

…są źródłem przyrostu kapitału rzeczowego inwestora w postaci nowych bądź

zmodernizowanych składników jego majątku. Inwestycje te powodują (powinny powodować)

wzrost zdolności generowania dochodów. W terminologii angielskiej ich odpowiednikiem są

inwestycje kapitałowe (capital investment) bądź inwestycje realne (real investment). W

uproszczeniu można założyć, że inwestycje rzeczowe produkcyjne odnoszą się do

przedsiębiorstw i wiążą się z prowadzeniem podstawowej (statutowej) działalności gospodarczej

danego podmiotu. W rozważaniach nad inwestycjami w przedsiębiorstwie podstawowe znaczenie

ma klasyfikacja przedsięwzięć inwestycyjnych dzieląca je na dwie kategorie:

1) przedsięwzięcia „konieczne", konwencjonalne, integralnie związane z dotychczasowym

profilem działalności przedsiębiorstwa,

2) przedsięwzięcia „strategiczne", których realizacja stwarza potencjał dla wzrostu

przedsiębiorstwa związanego z rozpoczęciem określonej działalności (np. nowe produkty, usługi,

wejście na nowy rynek).

Inwestycje konwencjonalne

…występują najczęściej i wiążą się z zastępowaniem już istniejących składników majątku

przedsiębiorstwa. Zalicza się do nich inwestycje odtworzeniowe i modernizacyjne, których celem

jest utrzymanie lub zwiększenie skali produkcji oraz obniżenie kosztów wytwarzania. Ponieważ

przedsięwzięcia te ściśle wiążą się z już istniejącą działalnością przedsiębiorstwa, łatwa jest ich

identyfikacja i ocena. Dla tych przedsięwzięć mniej skomplikowane jest określenie zakresu

rzeczowego i efektów, jakie przyniosą, co ułatwia ich ocenę, a także zmniejsza ryzyko związane z

przedsięwzięciem. Ocena finansowa przedsięwzięć należących do tej klasy z reguły jest

sporządzana przy wykorzystaniu technik bazujących na zdyskontowanych strumieniach

przepływów pieniężnych, czyli głównie na metodzie wartości bieżącej netto (NPV) i wewnętrznej

stopy zwrotu (IRR).

Inwestycje strategiczne

…nie wynikają z dotychczasowej działalności (albo tylko w nieznacznym stopniu) - są rezultatem

strategicznych rozważań najwyższego kierownictwa. Ponieważ wiążą się z wkraczaniem na nowe

obszary działalności, brak doświadczeń utrudnia oszacowanie ich zakresu rzeczowego, a

zwłaszcza strumieni przepływów pieniężnych. W konsekwencji powodują o wiele większe ryzyko i

wymagają zastosowania do ich oceny również innych narzędzi poza technikami DCF. Właściwie

zaleca się stosowanie zintegrowanego podejścia strategiczno-finansowego, łączącego

stosowanie metod planowania strategicznego z technikami DCF. W pierwszej kolejności przy

zastosowaniu narzędzi planowania strategicznego dokonuje się identyfikacji możliwości wzrostu

przedsiębiorstwa, następnie przy zastosowaniu technik DCF dokonuje się bardziej precyzyjnej

analizy techniczno-finansowej.

Inwestycje rzeczowe produkcyjne

Inwestycje rzeczowe to m.in. inwestycje w materialne składniki majątku przedsiębiorstwa, ale

również w inne aktywa niezwiązane z realizacją procesu produkcyjnego. Inwestycje rzeczowe

dotyczące różnych sfer działalności przedsiębiorstwa, zarówno produkcji, jej struktury czy jakości,

zbytu oraz zaopatrzenia zalicza się do grupy inwestycji rzeczowych produkcyjnych, które dzieli

się na odtworzeniowe i rozwojowe według kryterium wpływu realizowanych inwestycji na poziom

zdolności produkcyjnych.

Inwestycje rozwojowe mogą dotyczyć przedsięwzięć związanych z budową nowych obiektów…

…, tj. jednostek gospodarczych, ośrodków produkcji lub usług oraz wydziałów produkcyjnych lub

usługowych w istniejących zakładach, zwiększając zdolności produkcyjne lub usługowe,

zazwyczaj dzięki nowym rozwiązaniom technologicznym. Mogą również polegać na rozbudowie

istniejących przedsiębiorstw, np. istniejącego parku maszynowego, powiększaniu obiektów

produkcyjnych, budowie nowych obiektów pomocniczych dla istniejących kompleksów

produkcyjnych lub usługowych, których celem najczęściej jest usprawnienie procesu produkcji.

Inwestycje rozwojowe mogą być realizowane przez modernizację…

…czyli przez inwestycje racjonalizujące, polegające na unowocześnianiu składników majątku

przedsiębiorstwa. Modernizacja może dotyczyć zarówno pojedynczych środków trwałych, jak

również całych wydziałów przedsiębiorstwa.

Inwestycje odtworzeniowe to tzw. inwestycje zastępcze wynikające ze zużycia majątku. Obejmują

przebudowę lub rekonstrukcję i adaptację składników majątkowych. Są związane z odtwarzaniem

możliwości produkcyjnych poprzez budowę lub nabywanie składników majątku w miejsce

zużytych fizycznie lub ekonomicznie i wycofanych z eksploatacji.

Cechy inwestycji produkcyjnych

Mimo dużej różnorodności kierunków inwestowania w obszarze inwestycji rzeczowych

produkcyjnych, można wyróżnić cechy typowe dla tej formy alokacji kapitału:

- angażowanie kapitału w składniki majątku trwałego stanowiące potencjał produkcyjny inwestora

wykorzystywany w jego działalności gospodarczej,

- duża kapitałochłonność, długotrwałe skutkowanie - konieczność zaangażowania znacznych

środków finansowych na stosunkowo długi okres, co się wiąże z niepewnością i ryzykiem,

- chęć odzyskania przez inwestora wyłożonego kapitału, łącznie z dodatkowymi korzyściami

stanowiącymi rekompensatę za odłożenie konsumpcji i ryzyko,

- uzyskiwanie korzyści finansowych w postaci dochodu z prowadzonej działalności gospodarczej

- kapitał jest odzyskiwany w sposób pośredni poprzez sprzedaż wytworzonych wyrobów i usług,

- bardzo niski stopień płynności, gdyż zmiana obiektu inwestycyjnego na gotówkę wymaga

dłuższego czasu, w niektórych przypadkach nie jest w ogóle możliwa,

- bardzo niski stopień podzielności inwestycji, gdyż obiekty produkcyjne stanowią z reguły zwarte

kompleksy.

Inwestycje rzeczowe lokacyjne

…w tym inwestycje w przedmioty kolekcjonerskie, metale szlachetne i nieruchomości. Przedmioty

kolekcjonerskie to dzieła sztuki, antyki oraz inne aktywa, które mogą mieć wartość

kolekcjonerską, np. znaczki, autografy lub dywany orientalne. Inwestycje rzeczowe lokacyjne

mogą zatem stanowić formę inwestycji, z której inwestor angażujący kapitał będzie oczekiwał nie

tylko wymiernych korzyści finansowych, ale również niewymiernych, np. w postaci satysfakcji z

posiadanego cennego obrazu czy zabytkowej nieruchomości będącej wyrazem wysokiego

statusu społecznego jej właściciela.

Walory funkcjonalne inwestycji lokacyjnych i ich cechy

Ponadto niektóre aktywa materialne mają wartość użytkową, więc inwestor może korzystać z ich

walorów funkcjonalnych, np. nieruchomości mieszkaniowej dającej przestrzeń mieszkalną lub

dzieł sztuki przedstawiających wartość dekoracyjną. Inwestycje rzeczowe lokacyjne mogą

dotyczyć przedsiębiorstw - nie mają bezpośredniego związku z podstawową działalnością

przedsiębiorstwa (core business). Są to nadwyżki finansowe ulokowane np. w grunty

niezabudowane w oczekiwaniu na wzrost ich wartości wynikający z przewidywanych zmian

otoczenia nieruchomości, zmiany funkcji. Niezależnie od charakteru inwestora ich celem jest

osiągnięcie określonych korzyści (wymiernych i niewymiernych) w przyszłości z tytułu ulokowania

określonego kapitału obecnie. Zwykle są traktowane jako ochrona siły nabywczej kapitału

(ochrona przed inflacją). Również ta grupa inwestycji ma pewne cechy wspólne:

- zwrot z inwestycji wynika z przyrostu wartości zainwestowanego kapitału, zysk jest realizowany

przez sprzedaż instrumentu,

- obrót aktywami odbywa się na specjalnych rynkach (nieefektywnych), a samo inwestowanie

wymaga specjalistycznej wiedzy i dużego doświadczenia,

- rynek dzieł sztuki i okazów kolekcjonerskich jest rynkiem nieformalnym, ponieważ nie istnieje

zorganizowane centrum handlu tym aktywami - rynek nie jest formalnie zorganizowany i jest

geograficznie rozproszony,

- występuje niska płynność większości aktywów,

- specyficzne ryzyko wynika ze zdarzeń mających wpływ na popyt i podaż danego instrumentu,

np. przelotne mody,

- pojawia się subiektywizm wyceny, ryzyko fałszerstwa i oszustwa136.

Inwestycje finansowe

…związane są z rynkiem papierów wartościowych, instytucjami bankowymi (lokaty) i innymi

instrumentami. Istotą inwestycji jest to, że inwestor udostępniając swój kapitał określonej

instytucji finansowej nabywa prawo do dochodu w postaci np. oprocentowania, dywidendy. W

przypadku lokat bankowych i obligacji skarbowych inwestor ma zagwarantowany zwrot

zaangażowanego kapitału w pełnej wysokości. W przypadku udziałów, akcji i funduszy

inwestycyjnych inwestor liczy na wzrost wartości zaangażowanego kapitału, ale często występuje

sytuacja - zwłaszcza w krótkiej perspektywie - że akcje bądź jednostki uczestnictwa w

funduszach inwestycyjnych tracą na wartości.

W grupie inwestycji finansowych inwestycje w nieruchomości mogą być realizowane poprzez:

- nabycie udziałów lub akcji przedsiębiorstw inwestujących na rynku nieruchomości (także

developerów),

- nabycie jednostek uczestnictwa lub certyfikatów inwestycyjnych w nieruchomościowych

funduszach inwestycyjnych (zarówno notowanych, jak i nienotowanych) na giełdzie,

- inwestowanie w hipoteczne listy zastawne (papiery dłużne emitowane przez instytucje

kredytowe - zwykle banki hipoteczne - na podstawie kredytów zabezpieczonych hipotecznie).

Pozostałe inwestycje

W grupie inwestycji pozostałych występuje kilka rodzajów inwestycji o charakterze

niematerialnym oraz bardzo istotna grupa inwestycji publicznych, które charakteryzują się tym, że

w głównej mierze nie są nastawione na zysk, ale na realizację określonych celów społecznych

(publicznych). W tej grupie nieruchomości zajmują ważne miejsce - mogą to być obiekty

Plik z chomika:

Inne pliki z tego folderu:

Inne foldery tego chomika: